Kira Geliri Beyannamesi 2026: İstisna, Götürü Gider ve Örnek Hesap

Kayseri'de Melikgazi'deki bir daireyi, Talas'taki bir apartman katını ya da şehir merkezindeki bir dükkânı kiraya veren mülk sahiplerinin her yıl Mart ayında aynı soruyla karşılaştığını görüyoruz: Kira gelirimi beyan etmem gerekiyor mu, gerekiyorsa ne kadar vergi ödeyeceğim? Cevap; kiranın konut mu işyeri mi olduğuna, yıllık tutara, seçilen gider yöntemine ve kişinin diğer gelirlerine göre değişir.

Bu rehberde konut kira istisnasını, istisnadan yararlanamayanları, götürü ve gerçek gider yöntemlerini, işyeri kirasında stopajı, beyan ve ödeme takvimini ve adım adım örnek hesapları anlatıyoruz. Özellikle 2025 gelirleri (Mart 2026'da beyan edilen) ile 2026 gelirleri (Mart 2027'de beyan edilecek) arasındaki istisna farkına dikkat çekiyoruz.

Kira geliri beyannamesini kimler vermek zorunda?

Gelir Vergisi Kanunu'na göre bina, arsa, dükkân gibi taşınmazların kiraya verilmesinden elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradı sayılır. Gerçek kişilerin kira gelirleri kural olarak yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir. Başlıca beyan yükümlülükleri şunlardır:

• Yıllık konut kira geliri istisna tutarını aşan mülk sahipleri, istisnayı aşan kısım üzerinden beyanname verir.
• Stopaja tabi tutulmamış işyeri kira geliri elde edenler (örneğin dükkânını bireysel bir kiracıya verenler) bu geliri beyan eder.
• Stopaja tabi işyeri kira geliri elde edenler, toplam tutarın kanunda belirlenen beyan sınırını aşıp aşmamasına ve diğer gelirlerine göre beyanname verir.
• Konut kira istisnasından yararlanamayan mükellefler, konut kira gelirlerinin tamamını beyan eder.

Yalnızca konut kira geliri elde eden ve yıllık tutarı istisna sınırının altında kalan kişilerin beyanname vermesi gerekmez. Taşınmaz hisseliyse her ortak kendi payına düşen kira gelirini ayrı ayrı değerlendirir.

Kira geliri tahsil esasına göre vergilendirilir: Yıl içinde fiilen tahsil edilen kiralar o yılın geliridir ve boş kalan aylar için beyan edilecek bir kira oluşmaz. Birkaç yıllık kiranın peşin alınması hâlinde tutar, ait olduğu yıllara bölünerek beyan edilir. Konutun bedelsiz olarak başkasına kullandırılması ise emsal kira bedeli uygulamasını gündeme getirebilir; kanunda sayılan yakın akrabalara (usul, füru ve kardeşler) ikamet amacıyla bedelsiz verilen konutlarda bu uygulama yapılmaz.

Konut kira istisnası 2025 ve 2026'da ne kadar?

Konut kira geliri istisnası, her yıl yeniden değerleme oranı dikkate alınarak güncellenir. Burada en sık yapılan hata, beyan yılı ile gelir yılını karıştırmaktır: Mart ayında verilen beyanname bir önceki yılın gelirlerini kapsar.

İstisna sınırıyla karşılaştırmada, gider düşülmeden önceki yıllık brüt konut kira tutarı esas alınır. İstisna mükellef bazında uygulanır; kişinin birden fazla konutu olsa bile tüm konut kira gelirleri toplamına bir kez uygulanır. Hisseli konutlarda ise her ortak kendi payı için istisnadan ayrı ayrı yararlanır; eşlerin ortak mülkiyetindeki konutlarda da her eş kendi payını ayrı mükellef olarak değerlendirir. İstisna yalnızca konut kiraları içindir; işyeri kira gelirlerine uygulanmaz.

Kimler konut kira istisnasından yararlanamaz?

• İşyeri kirası elde edenler: İstisna yalnızca konut kirasına uygulanır; dükkân, ofis, depo gibi işyeri kiraları istisna kapsamında değildir.
• Ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar: Örneğin şahıs işletmesi sahibi bir esnaf veya serbest meslek erbabı, konut kira gelirinin tamamını beyan eder.
• Toplam geliri sınırı aşanlar: Ücret, menkul sermaye iradı ve gayrimenkul sermaye iradı gelirlerinin gayrisafi toplamı, ücret tarifesinin üçüncü gelir dilimi tutarını (2026 gelirleri için 1.500.000 TL) aşanlar istisnadan yararlanamaz.
• Süresinde beyan etmeyenler: Kanuni süresinde beyan edilmeyen veya eksik beyan edilen konut kira gelirlerinde istisna hakkı kaybedilebilir.

2025 gelirleri için toplam gelir sınırında o yılın tarifesindeki tutar esas alınır. Birden fazla gelir türünüz varsa sınırı aşıp aşmadığınızı mali müşavirinizle birlikte kontrol etmeniz, yanlış beyan riskini ortadan kaldırır.

Götürü gider mi, gerçek gider mi?

Kira gelirinin vergiye tabi kısmı bulunurken iki gider yönteminden biri seçilir. Götürü gider yönteminde istisna düşüldükten sonra kalan hasılatın %15'i, belge aranmaksızın gider kabul edilir. Bu yöntemi seçen mükellef, iki yıl geçmeden gerçek gider yöntemine dönemez.

Gerçek gider yönteminde ise kiraya verilen taşınmazla ilgili belgelendirilen giderler düşülür. İstisnadan yararlanılıyorsa istisnaya isabet eden giderler indirilemez; indirilemeyecek kısım, istisna tutarının toplam hasılata oranı esas alınarak bulunur. Başlıca gerçek gider kalemleri şunlardır:

• Kiraya verilen taşınmaz için ödenen emlak vergisi gibi vergi, resim ve harçlar
• Taşınmazın sigorta primleri
• Onarım ve bakım giderleri ile taşınmazın idaresi için yapılan giderler
• Kiraya verilen taşınmazın amortismanı
• Kiraya veren mükellefin kendisinin kiracı olarak oturduğu evin kira bedeli

Seçim için basit bir ölçüt kullanılabilir: İstisnaya isabet eden kısım düşüldükten sonra kalan indirilebilir gerçek gideriniz, istisna sonrası hasılatın %15'ini aşıyorsa gerçek gider yöntemi daha az vergi doğurur; aşmıyorsa götürü gider avantajlıdır. Aşağıdaki örneklerde iki yöntemin sonucunu aynı kira tutarı üzerinden karşılaştırıyoruz.

Örnek hesaplar: 2026 gelirleri için kira vergisi

Aşağıdaki örneklerde kişinin tek gelirinin konut kirası olduğunu, götürü gider yöntemini seçtiğini ve 2026 yılı ücret dışı gelirler tarifesinin uygulandığını varsayıyoruz. Bu tarifeye göre matrahın 190.000 TL'ye kadar olan kısmı %15, 190.000 TL ile 400.000 TL arasındaki kısmı %20 oranında vergilenir.

İkinci örnekte matrahın ilk 190.000 TL'si %15 oranıyla 28.500 TL, kalan 168.700 TL'si %20 oranıyla 33.740 TL vergilenir; toplam vergi 62.240 TL olur. 2025 gelirleri için hesap aynı mantıkla yapılır, ancak istisna 47.000 TL alınır ve 2025 yılı tarifesi uygulanır.

Aynı kira için gerçek gider seçilseydi

Birinci örnekteki mülk sahibinin yıl içinde emlak vergisi, sigorta ve onarım için toplam 30.000 TL belgeli gideri olduğunu varsayalım. İstisnaya isabet eden gider 30.000 × (58.000 ÷ 240.000) = 7.250 TL'dir ve indirilemez; indirilebilir gider 22.750 TL olur. Matrah 182.000 − 22.750 = 159.250 TL, vergi ise 159.250 × %15 = 23.887,50 TL'dir. Bu örnekte götürü gider yöntemi 682,50 TL daha az vergi doğurur.

İstisnadan yararlanamayan bir esnafın konut kirası

Ticari kazancını beyan etmek zorunda olan bir esnafın da yıllık 240.000 TL konut kira geliri olduğunu düşünelim. Bu kişi istisnadan yararlanamaz; götürü gider 240.000 × %15 = 36.000 TL olur ve beyannameye eklenecek kira geliri 240.000 − 36.000 = 204.000 TL'dir. Bu tutar ticari kazançla birleştirilerek tarifeye tabi tutulduğu için verginin ne kadar olacağı esnafın toplam gelirine göre değişir.

İşyeri kirasında stopaj nasıl işler ve nasıl mahsup edilir?

Dükkân, ofis veya depo gibi bir işyerini şirkete, esnafa ya da serbest meslek erbabına kiraya verdiğinizde kiracı, brüt kira üzerinden %20 gelir vergisi stopajı keser ve bu tutarı muhtasar beyannameyle vergi dairesine yatırır. Örneğin aylık brüt kirası 25.000 TL olan bir dükkânda kiracı 5.000 TL stopaj keser ve mülk sahibine 20.000 TL öder; yıllık stopaj 60.000 TL olur. Kira net tutar üzerinden konuşulduysa brüt kira, net tutarın 0,80'e bölünmesiyle bulunur.

Stopajlı işyeri kira gelirinin beyan edilip edilmeyeceği, toplam tutarın kanunda belirlenen beyan sınırını aşıp aşmamasına ve kişinin diğer gelirlerine bağlıdır. Beyan edildiğinde brüt kira beyannameye yazılır, gider yöntemi uygulanır ve yıl içinde kesilen stopaj hesaplanan vergiden mahsup edilir. Mahsup sonrasında fazla kalan stopaj için mevzuattaki şartlara göre iade veya mahsup talep edilebilir. Kiracı bireysel bir kişiyse stopaj yapılmaz ve işyeri kira gelirinin beyanı mülk sahibinin sorumluluğundadır.

• Kira sözleşmesinde tutarın brüt mü net mi olduğunu açıkça yazın.
• Kiracının kestiği stopajı muhtasar beyannameyle bildirip bildirmediğini yıl sonunda kontrol edin.
• Yıl içinde tahsil ettiğiniz brüt kiraları ve kesilen stopajları ay ay listeleyin; beyan ve mahsup aşamasında bu liste esas alınır.
• Aynı yıl hem konut hem işyeri kirası elde ediyorsanız, istisnanın yalnızca konut kirasına uygulandığını unutmayın.

Kira geliri beyannamesi ne zaman ve nasıl verilir?

Kira gelirleri, izleyen yılın 1–31 Mart tarihleri arasında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir. Tahakkuk eden vergi Mart ve Temmuz aylarında iki taksitte ödenir. Beyanname, GİB'in Hazır Beyan Sistemi üzerinden internetten kolayca verilebilir:

1. Hazır Beyan Sistemi'ne e-Devlet şifrenizle veya GİB İnteraktif Vergi Dairesi bilgilerinizle giriş yapın.
2. Beyan edilecek yılı ve kira geliri bölümünü seçin.
3. Her taşınmaz için adres, kiracı ve yıllık kira bilgilerini girin; sistemin önceden getirdiği bilgileri kontrol edin.
4. Konut kiralarında istisnayı ve gider yöntemini (götürü veya gerçek gider) seçin.
5. İşyeri kirası varsa kiracının yaptığı stopajı girin ve mahsup tutarını kontrol edin.
6. Hesaplanan vergiyi kontrol edip beyannameyi onaylayın ve tahakkuk fişini kaydedin.
7. Vergiyi Mart ve Temmuz aylarındaki taksit tarihlerinde ödeyin.

Kira geliriyle birlikte beyan edilmesi gereken başka gelirleriniz varsa hepsi aynı yıllık beyannamede birleştirilir ve tarifeye toplam matrah üzerinden uygulanır. Ticari veya mesleki kazancını beyan edenler ise beyannamelerini genellikle mali müşavirleri aracılığıyla e-Beyanname sistemi üzerinden verir. Beyan ve ödeme tarihlerini diğer vergisel yükümlülüklerle birlikte vergi takvimi rehberimizden takip edebilirsiniz.

Kira bedelini bankadan almak zorunlu mu?

Evet, belirli durumlarda zorunludur. Mevzuata göre konut kira bedellerinde belirli tutarın üzerindeki ödemelerin ve işyeri kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılıp belgelendirilmesi gerekir. Bu kurala uyulmaması hâlinde hem kiracı hem de kiraya veren için usulsüzlük cezası gündeme gelebilir.

Uygulamada en güvenli yol, tüm kira ödemelerinin banka havalesi veya EFT ile yapılması ve açıklama kısmına ödemenin hangi ayın kirası olduğunun yazılmasıdır. Bu kayıtlar, olası bir incelemede kira tutarını ve beyanın doğruluğunu kanıtlamanın da en kolay yoludur. Kayseri'de üniversite öğrencilerine kiralanan dairelerde olduğu gibi kiranın birden fazla kiracı tarafından ayrı ayrı ödendiği durumlarda, her ödemenin açıklamasına daire ve ay bilgisinin yazılması yıl sonunda toplam kiranın doğru hesaplanmasını kolaylaştırır.

Kira gelirini beyan etmemenin sonuçları nelerdir?

Gelir İdaresi; tapu, banka ve diğer kamu kayıtlarını eşleştirerek beyan edilmeyen kira gelirlerini tespit edebilmektedir. Kira gelirini beyan etmemenin başlıca sonuçları şunlardır:

• Beyan edilmeyen gelir için vergi, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte tarh edilebilir.
• Süresinde beyan edilmeyen konut kira gelirlerinde istisna hakkı kaybedilebilir; bu da vergiyi artırır.
• Beyannamenin süresinde verilmemesi ayrıca usulsüzlük cezası doğurabilir.
• Vergi süresinde ödenmezse gecikme zammı işler.

Vergi Usul Kanunu'ndaki zamanaşımı süresi dolmadığı sürece geçmiş yıllara ait beyan edilmemiş kira gelirleri için de tarhiyat yapılabilir. Böyle bir durumunuz varsa, durum idarece tespit edilmeden önce pişmanlık hükümlerinden yararlanarak beyanname vermek, cezai sonuçları önemli ölçüde azaltır. Ceza tutarları ve oranlar her yıl güncellendiği için güncel bilgiyi GİB'den veya mali müşavirinizden almanızı öneririz.

Kayseri'de konut ve işyeri sahiplerine kira geliri beyannamesi, gider yöntemi seçimi ve geçmiş dönem düzeltmeleri konusunda vergi danışmanlığı hizmeti veriyoruz. Gayrimenkul yatırımcılarına yönelik ayrıntılar için inşaat ve gayrimenkul sayfamıza, yerel hizmetlerimiz için Kayseri mali müşavir sayfamıza göz atabilir ya da beyannamenizi birlikte hazırlamak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.