Sektörel çözüm

Kayseri'de İnşaat ve Gayrimenkul Firmalarına Mali Müşavirlik

Kat karşılığı ve yıllara sari inşaat, hakediş, konut KDV'si ve SGK asgari işçilikte Kayseri'deki müteahhitlere mali müşavirlik.

Ücretsiz Ön Görüşme Hemen Arayın

Şantiyede inşaat demiri bağlayan işçilerin üstten görünümü

Sektöre özelMuhasebe & teşvik

Kısa Cevap

Kayseri'deki inşaat ve gayrimenkul firmaları için mali müşavirlik; kat karşılığı sözleşmelerde arsa sahibi ile müteahhit arasındaki teslimlerin vergilendirilmesini, yıllara sari inşaat işlerinde hakediş ve stopaj takibini, konut satışlarında doğru KDV oranının belirlenmesini ve şantiye bazında SGK asgari işçilik kontrolünü kapsar. Erciyes Mali Müşavirlik her projeyi ayrı maliyet merkezi olarak izler; böylece hangi bloğun ya da işin ne kadar kâr bıraktığı proje bitmeden görülebilir.

Son güncelleme: 21 Ekim 2026 · 2026 mevzuatına göre hazırlanmıştır.

İnşaat projeleri muhasebenin en uzun soluklu işleridir. Arsa temininden iskân alınmasına kadar geçen süre çoğu zaman birden fazla yıla yayılır; bu sürede yapılan harcamalar gider değil, projenin maliyeti olarak birikir. Satışlar ise bazen proje bitmeden, bazen anahtar tesliminde gerçekleşir. Kazancın hangi yıl ve nasıl vergilendirileceği sözleşmenin türüne göre değişir.

Kat karşılığı sözleşmeler, taahhüt işleri, kendi arsasına konut yapıp satma ve gayrimenkul alım-satımı birbirinden farklı vergisel sonuçlar doğurur. Erciyes Mali Müşavirlik, Kayseri'deki müteahhit ve gayrimenkul firmalarıyla proje başlamadan önce sözleşme yapısını değerlendirir; ardından maliyetleri proje bazında izler, hakediş, KDV ve SGK yükümlülüklerini aylık takvime bağlar.

Kayseri'de İnşaat ve Gayrimenkul

Kayseri, inşaat sektörünün ekonomide güçlü yer tuttuğu illerden biridir. Melikgazi, Kocasinan ve Talas başta olmak üzere merkez ilçelerde yeni konut alanları gelişirken eski yapı stokunun yenilenmesi de sürekli bir iş hacmi oluşturur. Arsa sahibiyle müteahhit arasında kat karşılığı sözleşme yapılması kentte yaygın bir modeldir; yerel müteahhitlerin yanında yapı malzemesi tedarikçileri, taşeron ekipler ve emlak işletmeleri de bu zincirin parçasıdır. Bu çeşitlilik, inşaat muhasebesini proje, sözleşme ve SGK tarafında ayrı uzmanlık isteyen bir alan hâline getirir.

Sektörün Mali ve Vergisel Zorlukları

Kat karşılığı inşaat

Arsa sahibine bırakılan bağımsız bölümler ile müteahhide devredilen arsa payları karşılıklı teslim niteliğindedir. Bu teslimlerin hangi tarihte ve hangi bedelle faturalanacağı, KDV ile gelir ya da kurumlar vergisi sonucunun ne olacağı sözleşme imzalanmadan önce netleştirilmelidir.

Yıllara sari inşaat ve hakediş

Birden fazla takvim yılına yayılan taahhüt işlerinde kazanç işin bittiği yıl kesinleşir ve geçici vergiye tabi tutulmaz. Hakediş ödemelerinden yapılan vergi kesintisi, iş bitiminde hesaplanan vergiden mahsup edilir; bu nedenle her hakediş ve kesinti proje bazında eksiksiz izlenmelidir.

Konut satışlarında KDV oranı

Konut teslimlerinde KDV oranı; net alan, yapı ruhsatının tarihi, arsa değeri ve projenin niteliği gibi ölçütlere göre %1, %10 veya %20 olabilir. Kamu kurumları gibi belirlenmiş alıcılara yapılan yapım işlerinde ayrıca KDV tevkifatı uygulanır; oranlar GİB'den kontrol edilmelidir.

SGK asgari işçilik ve şantiye bordrosu

Her inşaat işi için ayrı SGK işyeri kaydı açılır. Bina inşaatlarında SGK, yapının niteliğine ve maliyetine göre asgari işçilik tutarı hesaplar; bildirilen prime esas kazanç bu tutarın altında kalırsa fark üzerinden prim tahakkuk ettirilir. Taşeronların bildirimleri de bu hesaba dahildir.

Size Nasıl Destek Oluyoruz?

Proje başlamadan kat karşılığı ya da taahhüt sözleşmesinin vergisel değerlendirmesi
Her proje için ayrı maliyet merkezi; arsa, malzeme, işçilik ve taşeron ayrımı
Yıllara sari işlerde hakediş, stopaj ve iş bitimi kazanç hesabının takibi
Bağımsız bölüm bazında KDV oranı tespiti ve satış faturalarının kontrolü
Şantiye SGK işyeri kaydı, bordro ve asgari işçilik ön hesaplaması
Taşeron sözleşmeleri, hakediş faturaları ve prim bildirimlerinin aylık kontrolü
Gayrimenkul alım-satımı yapan işletmelerde e-Fatura geçiş takibi

Kat karşılığı, taahhüt ve kendi arsasına inşaat: farkları nedir?

İnşaat işlerinde vergilendirmeyi belirleyen ilk soru, müteahhidin işi kimin adına yaptığıdır. Başkası adına taahhüt edilen ve birden fazla yıla yayılan işler yıllara sari inşaat hükümlerine tabidir. Kendi arsasına ya da kat karşılığı alınan arsaya yapılan konutların kazancı ise genellikle teslim yapıldıkça tespit edilir.

Aşağıdaki tablo genel çerçeveyi özetler ve bilgilendirme amaçlıdır; her sözleşmenin hükümleri ayrıca incelenmelidir. Kesin sonuç için sözleşmenizi mali müşavirinizle birlikte değerlendirin.

Model	Kazancın tespiti	Dikkat edilecek nokta
Yıllara sari taahhüt işi	İşin bittiği yıl; geçici vergi yok	Hakediş kesintilerinin mahsubu ve iş bitim tutanağı
Kat karşılığı inşaat	Genellikle bağımsız bölümlerin teslimiyle	Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki karşılıklı faturalar
Kendi arsasına inşaat	Konut ve işyerlerinin satış ve teslimiyle	Proje maliyetinin satılan bölümlere doğru dağıtımı
Gayrimenkul alım-satımı	Satışın yapıldığı dönemde	e-Fatura eşiği ve tapu-fatura uyumu

Şantiyede SGK: asgari işçilik riskini azaltmanın yolları

SGK, özel bina inşaatlarında yapının sınıfına ve alanına göre belirlenen maliyet üzerinden asgari işçilik tutarı hesaplar. İnşaat süresince bildirilen primler bu seviyenin altında kalırsa, iskân için SGK'dan ilişiksizlik belgesi istenirken fark ortaya çıkabilir. Bu yüzden asgari işçilik bir yıl sonu sürprizi değil, proje başında hesaplanması gereken bir maliyettir.

Taşeronlara verilen işlerde alt işverenin bildirdiği primler de hesaba katılır; taşeron bildirim yapmazsa yük asıl işverene döner. Personel maliyetlerini önceden görmek için net-brüt maaş hesaplama aracımızdan yararlanabilirsiniz.

İnşaata başlamadan SGK işyeri kaydını yapın.
Proje başında asgari işçilik tutarını tahmini olarak hesaplayın.
Taşeron sözleşmelerinde SGK bildirim ve belge teslim yükümlülüğünü yazılı hâle getirin.
Her ay taşeronların prim hizmet belgelerini toplayın.
Malzeme ve işçilik faturalarını şantiye bazında ayrı hesaplarda izleyin.

Sıkça Sorulan Sorular

Kat karşılığı inşaatta arsa sahibi vergi öder mi?

Duruma göre değişir. Arsasını tek seferlik olarak kat karşılığı veren ve bunu ticari faaliyete dönüştürmemiş bir kişi ile bu işi sürekli yapan arsa sahibinin durumu farklı değerlendirilir. Edinilen bağımsız bölümlerin sonradan satılması ayrıca değer artış kazancı doğurabilir; sözleşme öncesinde mali müşavirinize danışmanız önerilir.

Yıllara sari inşaat işinde geçici vergi verilir mi?

Hayır, yıllara yaygın inşaat ve onarım işlerinden elde edilen kazanç geçici vergi kapsamında değildir. Kazanç işin bittiği yıl kesinleşir ve o yılın beyannamesinde beyan edilir. Yıl içinde hakedişlerden yapılan vergi kesintileri bu beyanda hesaplanan vergiden mahsup edilir.

Konut satışında KDV oranı nasıl belirlenir?

Konut teslimlerinde KDV oranı; konutun net alanı, yapı ruhsatının alındığı tarih, arsanın değeri ve projenin niteliği gibi ölçütlere göre %1, %10 veya %20 olabilir. Aynı projedeki farklı daireler farklı oranlara tabi olabilir. Bu nedenle satıştan önce her bağımsız bölüm için oran ayrı ayrı tespit edilmelidir.

Taşeronun SGK borcundan müteahhit sorumlu olur mu?

Evet, alt işveren ilişkisinin bulunduğu durumlarda asıl işveren, alt işverenin işçilerine ilişkin SGK yükümlülüklerinden onunla birlikte sorumludur. Bu nedenle taşeronların aylık prim bildirimleri ve ödemeleri takip edilmelidir. Sözleşmeye belge teslim yükümlülüğü eklemek riski azaltır.

Emlak alım-satımı yapan şahıs işletmesi e-Fatura'ya geçmek zorunda mı?

Hasılata bağlıdır. Gayrimenkul alım-satımı gibi faaliyetlerde e-Fatura eşiği 500 bin TL'dir ve eşiği aşanlar kural olarak izleyen yılın 1 Temmuz'undan itibaren e-Fatura'ya geçer. Eşikler değişebildiği için güncel tutar GİB'den kontrol edilmelidir.

Önerilen hizmetler

Ücretsiz ön görüşme

İşletmeniz için doğru mali yol haritasını birlikte çizelim

Ücretsiz ön görüşmede mevcut durumunuzu dinliyor, vergi ve SGK yükünüzü azaltacak adımları netleştiriyoruz. Kayseri ofisimizde yüz yüze ya da online.

Ön Görüşme Planla WhatsApp'tan Yazın

Hemen arayın0505 692 06 96